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IMF警告内地楼市盈利堪忧 房企内外交困债台高筑
发布时间:2013-04-19 浏览:
        万科投资新加坡,碧桂园踏足马来西亚,万达收购美国院线……中国地产商高歌猛进的另一面,是其负债水平的居高不下。国际货币基金组织(IMF)4月18日警告,内地楼市盈利前景堪忧,地产商负债水平偏高,须警惕“以债养债”的循环。

  IMF常驻香港代表Andre Meier接受本报专访时告诉记者:“中国地产商受到楼价调控和信贷收缩的双重影响,盈利能力下降;与此同时,他们大肆利用境外融资平台发行高收益债券。偿债风险不断提升,负债水平攀升不可持续。”

  根据汤森金融公司的统计,中国房地产公司在2011至2012两年间共发行了47只债券,涉及金额492.75亿美元。今年年初至今,据不完全统计,香港上市的内房企业已累计发行了100亿美元的离岸债券,且毫无“收敛”的趋势。

  “境外以债养债,境内信托遍地,内地开发商正面临流动性降低和负债率走高的多重压力,预料行业整合会加速。”德勤全国房地产行业主管何锦荣透露,2013年,约有3000亿元人民币的房地产信托产品到期,中小型开发商的资金压力陡增,超过10家内地房企正积极争取年内在港上市。

  消息人士指出,雅居乐正寻求一笔3年期的银团贷款,贷款协商价格约为400个基点。据悉,雅居乐刚刚在今年1月发售了一笔7亿美元的次级永久资本债券,短短3个月后再次向市场“抽水”,融资压力可见一斑。公司长期被诟病项目布局过于集中于广东和海南两省。

  内外交困 债台高筑

  根据IMF的计算,900家中国上市公司的平均盈利占利息支出比率从9年前的4.4%,降至2012年中的2.4%,证明中国企业的杠杆水平提升;其中房地产企业的负债水平高居各行业之首。截至去年,房地产行业的负债率中位数接近65%。

  Andre Meier分析:“几乎所有在港上市的内地开发商都对发行离岸债券,包括人民币点心债、美元债券等兴趣浓厚。随着三大评级机构的覆盖越来越多,大型开发商的平均息率已从2年前的平均12%-13%降至8%左右,但不能奢望境外投资者无限接纳高风险债券。”

  今年仅1月份,先后已有14家内房企业发行不同年期的离岸债券,价值约为49亿美元,已占到2012年总收益的28%,债券期限从几个月到最长10年不等。另据交银国际研究部的粗略统计,年初至今内地开发商境外再融资总额已逼近100亿美元,进入二季度似有增无减。

  3月27日,万科集团首次发行海外债券,通过万科(香港)发行8亿美元5年期定息债券。同日,绿城中国宣布增发2018年到期优先票据所得的净额款项约3.09亿美元,息率8.5%。3月28日,融创中国继年初配股20亿港元后二度融资,发行5年期高收益美元债券,票息为9.375%,发行规模5亿美元。

  交银国际房地产分析师刘雅瀚认为,内房正呈现两极分化的趋势:大型龙头开发商趁市况较佳,或配股或发债,积极增资部署海外扩张。中小型开发商则面临国内贷款到期的压力,急于在海外融资偿债。“今年将是内地房企境外融资的又一个高潮。”

  另据中国信托协会的统计,2013年到期的房地产信托产品余额高达3000亿元人民币。何锦荣表示,大多数信托计划在2011年“楼市寒冬”发行,信托期限从1年至2年,未来数月将迎来集中偿付潮。

  银监会副主席王兆星4月17日预警,内地房地产负债水平偏高,将引导银行加强房地产信贷风险控制,对行业来说可谓“雪上加霜”。

        内地房企香港排队上市

  “国内信贷环境有紧无松,境外上市成为了大多数中小型开发商最后的救命稻草。毫不夸张的说,不上市,就随时面临被兼并或淘汰的厄运。”何锦荣透露,短短1个月内,已接触了10家有意赴港上市的内房企业。除了传统的中小型住宅开发商外,另有五六家区域酒店开发及运营商也积极寻求年内上市。投资者对另类商业房企的兴趣颇高,而对纯粹为了还债的开发商意兴阑珊。

  “现实情况下,中小型开发商难以取得国内银行贷款,以往发行投资信托的融资渠道被监管层掐断,谁能抢先获得境外融资平台,谁就能在这轮行业整合潮中存活下来。就算境外垃圾债息率高至15%,总比饿死强。”

  德勤预期,离岸企业债券未来数年会成为内地开发商优先选择的融资渠道,但资本市场情绪随时左右能否成功发行和息率变化,负债过高会直接影响债务评级,以债养债的模式未必适用于所有开发商。

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文章来源:21世纪经济报道

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